رشد بی‌سابقه بازارها، این سوال را برای مردم ایجاد کرده است که بهترین بازار برای سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارایی ها در سال آینده کدام است؟
به گزارش تکناک به نقل از تجارت‌نیوز، پیمان مولوی، اقتصاددان در یک برنامه زنده اینستاگرامی بازارهای مالی را ارزیابی کرده و به این سوال جواب پاسخ داده که سال آینده بهترین بازار برای سرمایه گذاری کدام است.
در ادامه می توانید تحلیل وپیشی بینی های مطرح شده را به تفکیک حوزه های مختلف بخوانید:
تورم؛ ریشه بر هم خوردن آرامش بازارها
پیمان مولوی اقتصاددان اظهار کرد: اولین موضوعی که باید درباره آن صحبت کنیم این است که روند اقتصاد ایران به کدام سمت می‌رود. موتور نقدینگی در ایران روشن شده و در حال خلق تورم است؛ اقتصاد ایران 6200 هزار میلیارد تومان نقدینگی در سال آینده خواهد داشت و با دلار 60 هزار تومانی این مبلغ به 40 میلیارد دلار می‌رسد؛ یعنی 40 میلیارد دلار تقاضای جدید در اقتصاد ایران خواهیم داشت که برآورده نمی‌شود!
وی افزود: این وضعیت سبب می‌شود که اقتصاد حرکت نکند؛ دولت نقدینگی تولید می‌کند و این مسیر به گونه ای طی شده که در حال حاضر رشد اقتصادی به زور به یک درصد می رسد!
مولوی گفت: این روند به معنای تورم پایا در اقتصاد ایران است؛ سیاست پولی در اقتصاد ایران ناکارآمد است؛ در واقع این سیاست به نفع مردم نیست بلکه به نفع افرادی است که به منابع بانکی دسترسی دارند.
این اقتصاددان ادامه داد: اکنون نرخ بهره حقیقی منفی 20 درصد است که به معنای تورم پایا در اقتصاد ایران است. این روند این سیگنال را می‌دهد که هر چه پول داری باید در بازارها خرید کنی تا ارزش پول حفظ شود.
وی اظهار کرد: بزرگترین دارنده دلار در ایران دولت است و بزرگترین مصرف کننده دلار نیز دولت است. بنابراین دولت بیشترین اختیار را روی آن دارد؛ در واقع بد عمل کردن سیستم بانکی عامل اصلی افزایش نرخ دلار است.
دلار مقصد سرمایه‌های نگران از رشد تورم
مولوی افزود: اگر فرض کنیم که تورم همین طور باقی بماند و مثلا در سطح 45 درصد باشد و در امریکا هم نتوانند تورم را کنترل کنند، تورم دلار ایران در سال 1404 نزدیک به 100 درصد خواهد بود. این عدد نقطه تعادلی است یعنی روی این خط در نوسان خواهد بود.
این اقتصاددان افزود: در همه کشورهایی که تورم بالاست قیمت دلار همین طور بالا می‌رود. اما برای ورود به بازار دلار باید بدانید که روند حرکت دلار چگونه است و از نقطه‌رنی بپرهیزید. در واقع باید بر اساس یک سناریو عمل کرد.
وی افزود: در سناریوی دیگر اگر تورم کنترل نشود و ادامه یابد یعنی مثلا در سال 1402 تورم 55 درصدی، در سال 1403 تورم 65 درصدی و در سال 1404 تورم 75 درصدی داشته باشیم، قیمت دلار تا سال 1404 به 140 هزار تومان و 150 هزار تومان هم خواهد رسید!
مولوی گفت: با این حال نمی توانیم برای شب عید بگوییم که دلار در چه قیمتی خواهد بود. اما سرمایه‌گذار نباید با حرف وزیر اقتصاد و رئیس بانک مرکزی کاری داشته باشد بلکه باید به طور مداوم یک روند را در بازار دنبال کند.
دلیل کاهش قیمت دلار
وی افزود: متوسط قیمت دلار در سال 1401 حدود 33 تا 34 هزار تومان بوده است و در بحث کسری بودجه هم، مساله امروز و دیروز نیست؛ نکته اول روند بلندمدت دلار است که باید به آن توجه کنیم. اگر اقتصاد ایران رشد نکند و روند خلق نقدینگی را ادامه دهد که منجر به کسری بودجه می‌شود ما ریال را به صورت ماهانه و روزانه قطعا رو به اضمحلال می‌بینیم.
مولوی اظهار کرد: مگر این تازه است که قیمت دلار را به قیمت خاصی تا شب عید برسانند؟ در دولت های قبلی هم بوده است اما بانک مرکزی با چه پولی می خواهد به بازار ورود کند؟ با 700 میلیون دلار که نمی شود بازار را متعادل کرد.
وی افزود: مساله مهم مشکل بنیادی اقتصاد ایران است. اگر ما چند سال پی در پی رشد اقتصادی 10 درصدی داشته باشیم می توانیم از این مشکل خارج شویم. فقط در سال‌های 38 تا 52 رشد اقتصادی 10 درصدی داشته‌ایم. با همین روند کنونی اما اگر ادامه دهیم و قیمت دلار رشد نکند باید خوشحال باشیم!
مولوی عنوان کرد: با این شرایط حفظ ارزش ریال غیرممکن است! خبردرمانی هم تا حدی جواب می‌دهد؛ با اخبار جدی شدن برجام هم مقطعی کنترل می شود؛ در واقع اثر مقطعی خوبی دارد اما اثر خود را کم‌کم از دست می‌دهد. بر همین اساس برای همه افراد هج کردن بر اساس سناریو مهم است و باید برنامه داشته باشند؛ از جمله تجار و افرادی که نیاز دلاری دارند باید به صورت منظم در بازار حضور داشته باشند نه اینکه ناگهان ورود کنند.
وی افزود: سرمایه‌گذار باید از مباحث زرد پرهیز کند. اقتصاد عدد و رقم است کلاس انشا نیست! بر اساس رشد اقتصادی زیر 3 درصد و رشد نقدینگی ماهیانه 36 درصدی، تورم از کانال 45 و 50 عبور می‌کند و بالا می رود؛ این امری است که به صورت خوشبینانه می‌شود درباره آن صحبت کرد. در واقع هر چه رشد اقتصادی به سمت صفر میل کند تورم به اعداد بالاتری می رود.
عوامل داغ شدن بازار طلا و سکه
این کارشناس بازارهای مالی درباره مسیر بازار طلا و سکه ابتدا به وضعیت طلای جهانی اشاره کرد و گفت: در مورد بازار جهانی طلا باید توجه کنیم که شاهد سیاست انقباضی فدرال‌رزرو هستیم؛ نرخ بهره به صورت شارپ بالا رفته و باعث شده بازار کالایی و کامودیتی به پایین میل کند.
مولوی در ادامه افزود: اما چرا طلای داخلی رفتار دیگری دارد؟ در واقع سیاست فدرال رزرو که می‌خواسته از طریق آن تورم را پایین بیاورد، در خیلی از کشورها موفق شده است اما در کشورهایی نظیر ونزوئلا، ایران، آرژانتین و ترکیه مدل دیگری رفتار کرده و مردم وارد بازار طلا شده‌اند.
وی اظهار کرد: در همین حال مثلا در بازار ایران قیمت دلار فیلتر است اما قیمت طلا را نمی‌شود فیلتر کرد و از همین رو تقاضا وارد بازار طلا می‌شود.
مولوی در ادامه عنوان کرد: خیلی از افراد در بازار فلزات گران‌بها سکه می‌خرند؛ برخی دیگر که پول کمتری دارند نیم‌سکه می‌خرند و خیلی از افراد هم برای ربع سکه پول دارند.
این کارشناس بازارهای مالی تاکید کرد: در واقع وقتی بازاری را می‌بندند، مساله‌اش حل نمی‌شود و تقاضا به سمست بازار دیگری مثل طلا، سکه، خودرو و تتر می‌رود و متاسفانه بانک مرکزی آنها را رسمیت بخشیده است.
وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
مولوی عنوان کرد: اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که در مورد مسکن و فعالیت در این بازار باید به آن توجه داشت، نرخ بهره حقیقی است. تا زمانی که نرخ بهره حقیقی منفی پایدار بر اقتصاد حاکم باشد، روند رشد قیمت‌ها در بخش مسکن ادامه خواهد داشت. چراکه وقتی طی سالیان گذشته نرخ بهره حقیقی در اقتصاد کشور مثبت شد، رکود بر معاملات بازار مسکن سایه افکند.
وی افزود: در حال حاضر، نرخ بهره حقیقی منفی 20 درصد است، این امر تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن را نشان می‌دهد.
این اقتصاددان عنوان کرد: دومین نکته مهم در مورد بازار مسکن، ارزش دلار است. ارزش دلاری مسکن حول و حوش رقم هر متر مربع 1000 دلار در نوسان است. هر زمان که این شاخص از کرانه پایینی عبور می‌کند سیگنال مهمی به بازار مسکن مبنی بر اینکه رشد قیمت‌ها در راه است، وارد می‌شود.
وی افزود: در آذرماه سال 1397 متوسط قیمت مسکن در تهران هر متر مربع 9 میلیون تومان بود. در آن برهه زمانی بهای دلار از چهار هزار و 200 تومان تا 18 هزار و 700 تومان در نوسان بود. پس از این امر، اتفاقی که رخ داد، این بود که بازدهی دلاری مسکن در کمتر از 3.5 ماه به 100 درصد رسید.
مولوی اظهار کرد: در حال حاضر هم در چنین شرایطی قرار داریم، اما رشد قیمت‌ها در مسکن به اندازه سال 97 نخواهد بود و کمی کمتر از آن پیش‌بینی می‌شود.
قیمت مسکن بالا می‌رود؟
مولوی افزود: انتظار می‌رود تا خردادماه سال 1402 قیمت مسکن به طور متوسط 40 درصد افزایش یابد. علت این افزایش قیمت هم، عامل تورم خواهد بود. نباید در دام استدلال‌هایی نظیر اینکه علت افزایش قیمت مسکن، بالا رفتن نرخ دلار است، افتاد. بلکه علت اصلی افزایش و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، خودرو و خودِ دلار تماما نرخ تورم بوده و هست.
مولوی اظهار کرد: متوسط قیمت مسکن در تهران در گزارش آذرماه 48 میلیون و تومان بوده و مطمئنا تا این مدت 20 درصد رشد کرده است. البته شاید فروردین سال آینده در این بازار رشد نداشته باشیم اما این معجزه بانک مرکزی نیست! در واقع بازار به دلیلی تعطیلی عید نوروز در این بازه زمانی در خواب است.
این کارشناس بازارهای مالی افزود: به احتمال زیاد رشد بازار مسکن از دی‌ماه امسال تا خرداد سال آینده به 40 درصد خواهد رسید. دلیل آن هم تصمیمات و سیاست‌های بانک مرکزی است که بازاری را محدود می‌کند و تقاضا را به سمت بازار دیگر می‌برد.
مولوی اظهار کرد: تورم عامل رشد این بازار است؛ اینکه بگوییم دلار رفت بالا دلیل نمی‌شود. در واقع عامل رشد ملک و همه بازارها تورم است! وی بیان کرد: در دی و بهمن هر کدام 5 درصد و اسفند بیش از 5 درصد رشد قیمت مسکن داشته‌ایم!
این کارشناس بازارهای مالی بیان کرد: اما بازار مسکن بازاری عادلانه است و کسی نمی‌تواند تصمیمات جدید و عجیب برای این بازار بگیرد؛ مشاهده کردید که مالیات بر خانه‌های لوکس هم در نهایت تصویب نشد زیرا این بازار تحت تسلط در نمی‌آید.
مولوی توصیه کرد اگر فردی سرمایه برای خرید مسکن دارد بهتر است اولین خانه را هر جا که توانست بخرد، چون با این روند هر روز از خانه‌دار شدن بیشتر فاصله می‌گیریم.
بازار اجاره به کدام سو می‌رود؟
این کارشناس بازارهای مالی درباره وضعیت بازار اجاره اظهار کرد: اینکه می‌گویند قیمت اجاره نباید بیش از 25 درصد افزایش یابد امکان‌پذیر نیست. سیاست‌گذار نقدینگی را رشد ندهد و بالای 36 درصد نبرد، نیازی به این تصمیم‌ها نیست!
مولوی اظهار کرد: بازار املاک برای خیلی از افراد منبع درآمد است و از آن برای حفظ ارزش دارایی خود استفاده می‌کنند. در واقع دولت نمی‌تواند این بازار را به صورت دستوری کنترل کند.
وی با مثالی توضیح داد: در اتریش بعد از جنگ جهانی اول رویکرد سوسیالیزم حاکم بود و دولت گفت حق ندارید اجاره را بالا ببرید؛ سه سال بعد وین با مشکل مواجه شد و کسی برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن نمی‌شد. باید پذیرفت مشکل جای دیگری است و اثر خود را در بازارها نشان می‌دهد.
مولوی تاکید کرد: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بازده خوبی دارد. رهن در این بازار به معنای بازده است، وثیقه بازده است و به طور کلی سرمایه‌گذاری 50 تا 60 درصدی در این بازار به صرفه است.
وقت ورود به بورس است؟
مولوی در پاسخ به این سوال که آیا بازار سهام ظرفیت ورود سرمایه را دارد یا خیر، عنوان کرد: از لحاظ تاریخی، بعد از گذشت سه سال از رشد 600 درصدی مرداد 98 تا مرداد 99، کم‌کم بسیاری از حرفه‌ای‌ها وارد این بازار می‌شوند. اما واقعیت این است که رشد این بازار به این معنا نیست که مثلا ملک خود را بفروشید و در آن سرمایه‌گذاری کنید و انتظار داشته باشید که سرمایه شما دو برابر شود!
وی افزود: با این حال، بازده بازارهای موازی در اقتصاد ایران به لحاظ دلاری خیلی به هم نزدیک خواهد بود.
این کارشناس بازارهای مالی عنوان کرد: باید بدانید که مسابقه دو امدادی بین بازارهاست! رویکرد من درباره بورس، پیش‌بینی نیست اما هر فردی که وارد این بازار می‌شود باید استراتژی داشته باشد چرا که بورس، بازار بسیار پرریسکی است.
پول‌های خرد به کدام بازار بروند؟
مولوی درباره سرمایه‌گذاری مبالغ کمتر از 100 میلیون تومان عنوان کرد: هر کالایی در تورم ارزش پیدا می‌کند؛ با این حال درباره سرمایه‌های کمتر از 100 میلیون تومان نمی‌توانیم بگوییم بورس بازار کم‌ریسکی است؛ در واقع اگر بگوییم بورس کم‌ریسک است خیانت کرده‌ایم. بورس در بازه‌های 30 ساله، 20 ساله و 10 ساله، سرآمد بازدهی بازارها بوده است اما برای سرمایه‌گذاری در بورس مهم است که چه زمانی و با چه ساختار و استراتژی وارد شوید.
وی افزود: مثلا آمدیم و قطعنامه علیه ایران صادر شد؛ اگر در این شرایط بورس استاپ کند، سرمایه‌گذار مغبون می‌شود. بر همین اساس افراد بهتر است 30 درصد از سرمایه خود را به بازار سهام ببرند و در عین حال به ویژه در سرمایه‌گذاری کمتر از 100 میلیون تومان باید حتما استراتژی خروج داشته باشند.
مولوی بیان کرد: استراتژی خروج به این معناست که فرد در همان نقطه‌ای که قبلا هدفگذاری کرده خارج شود و سرمایه خود را برای کاری که می‌خواسته انجام دهد صرف کند. در واقع نباید بحث سال 99 دوباره تکرار شود و شاهد از دست رفتن سرمایه مردم باشیم. به طوری که بسیاری از افراد در اوج بازار وارد شدند.
وی اضافه کرد: در همان زمان هم این نکات که بیان می‌شد برخی عنوان می‌کردند که فلان فرد محافظه‌کار، ترسو یا ضد بازار سرمایه است! در واقع نباید روی یک بازار تعصب داشته باشیم. ما در خدمت بازار نیستیم بلکه بازار باید به ما سود بدهد!
چگونه سرمایه‌گذاری کنیم؟
این کارشناس بازارهای مالی در ادامه با بیان اینکه در امر سرمایه‌گذاری نمی‌توانیم برای همه نسخه مشابهی ارائه دهیم، اظهار کرد: اگر فردی سرمایه‌ای دارد باید در بازارها سرمایه‌گذاری کند اما به صورت متنوع در انواع بازارها اعم از ملک و در داخل و خارج؛ در واقع هر کجا که می‌تواند. در این میان می‌تواند سهم 30 درصدی از سرمایه خود را به بازار سرمایه دهد و بقیه را در بازار املاک، ارز و طلا سرمایه‌گذاری کند.
مولوی عنوان کرد: با این حال این ساختار، طیف محدودی را در بر می‌گیرد. طبقه میانی اما باید قبل از «سرمایه‌گذاری»، «حفظ ارزش پول و دارایی» خود را اولویت قرار دهد. از همین رو این طبقه اقتصادی می‌تواند در طلا یا حتی اگر سرمایه بیشتری دارد در ملک سرمایه‌گذاری کند. چرا که ملک بعدا مزیت وثیقه‌گذاری و دریافت تسهیلات را هم برای او به همراه دارد.
وی افزود: این طیف باید فارغ از جو هیجانی بازارها و در همین شعاع حرکتی که گفته شد، ارزش دارایی خود را «حفظ» کنند.
جنگ بقا در بازارها
مولوی با بیان اینکه سال آینده سال جنگ بقا در بازارهاست ادامه داد: شرایط طوری شده است که همه مردم درگیر این مساله شده‌اند که باید با دارایی خود چه کنند. واقعیت هم این است که پول در حال آب شدن است و در چنین وضعیتی نمی‌توان امیدوارانه صحبت کرد. همه مردم که نمی‌توانند ایلان ماسک، وارن بافت یا بیل گیتس شوند! مجبورند در این وضعیت ارزش پول و دارایی خود را حفظ کنند.
زمین یا آپارتمان؟
این کارشناس بازارهای مالی در پاسخ به مخاطبی که پرسیده بود از میان دو گزینه زمین و آپارتمان در بازار املاک، کدامیک برای سرمایه‌گذاری بهتر است، عنوان کرد: همواره طی سال‌های اخیر، بازده قیمت زمین بیش از مسکن بوده است. اما این نکته مهم است که بدانیم آیا زمین 6 دانگ است یا خیر؟ آیا می‌توان آن را وثیقه کرد یا خیر؟ و مواردی از این دست.
وی افزود: این در حالی است که ملک را به آسانی می‌توان رهن یا اجاره داد و بازده عینی دارد. در واقع در این میان استراتژی جریان درآمدی سرمایه‌گذار مهم است.
به بازار نقره برویم؟
مولوی در پاسخ به مخاطب دیگری که درباره صرفه و صلاح سرمایه‌گذاری در نقره سوال کرده بود، گفت: سرمایه‌گذاری در بازار نقره معمولا به این دلیل رخ می‌دهد که پول سرمایه‌گذار به طلا نمی‌رسد و این امری است که در بازار جهانی هم رخ می‌دهد و مختص ما نیست؛ اما در ایران پروسه سرمایه‌گذاری در طلا تعریف مشخص و ساده‌ای دارد اما این استاندارد درباره بازار نقره وجود ندارد و ضعیف‌تر است. با این حال از لحاظ عددی، در زمان رکوردشکنی طلا، بازدهی نقره هم کمتر از طلا نبوده و گاه از آن پیشی گرفته است.
طلا یا خودرو؟
این کارشناس بازارهای مالی همچنین در پاسخ به سوال مخاطبان مبنی بر اینکه در بازار خودرو سرمایه‌گذاری کنیم یا بازار طلا، بیان کرد: در این موضوع، دید ریسک بسیار مهم است؛ بازار خودرو دارای انحصاری ساله است که سبب شده تقاضا در آن بسیار رشد کند. در عین حال به ازای هر یک درصدی که دلار رشد می‌کند، قیمت در بازار خودرو دو تا سه درصد بالا می‌رود. اما با این حال، واردات خودرو در دست دولت است و اگر ناگهان دولت بنابر مصالحی تصمیم بگیرد خودرو وارد کند، این انحصار می‌شکند و سرمایه‌گذاران در این بازار با ریسک جدی مواجه می‌شوند.
مولوی ادامه داد: اما در مقابل، در بازارهای طلا و مسکن، گستره بازیگران بازار بسیار بزرگ است و در واقع کسی نمی‌تواند با تصمیمات یکجانبه خود اثری بگذارد؛ همان طور که دیدید مالیات خانه‌های لوکس هم که دولت پیشنهاد داده بود در مجلس رای نیاورد!
وی افزود: حتی در مورد دلار هم اختیار این ارز در دست دولت است و اثر تصمیمات دولت در بازار ارز در روند بازارهای دیگر به ویژه خودرو زود نمایان می‌شود. همان گونه که اشاره شد به ازای هر یک درصد رشد دلار، قیمت خودرو دو تا سه درصد بالا می‌رود.
مولوی افزود: با این حال باید اشاره داشت که میان طلا و خودرو، طلا بازار کم‌ریسک‌تری است اما بازدهی بازار خودرو با شتاب بیشتری رشد می‌کند. در واقع خودرو بازدهی بالاتری نسبت به طلا دارد اما ریسک و هزینه آن هم به همین میزان بالاتر از سرمایه‌گذاری در طلاست. به ویژه اینکه باید هزینه بیمه، تصادف احتمالی، تعمیرات و استهلاک را به سرمایه‌گذاری در خودرو افزود حال آنکه سرمایه‌گذاری در طلا هزینه نگهداری ندارد!
